Пока банки учатся противостоять недобросовестным заемщикам, последние активно адаптируются к принимаемым мерам.

Вслед за увеличением объемов ипотечного кредитования растут просрочки выплат. Эксперты связывают эту проблему с процветанием ипотечного мошенничества, основная причина которого - несовершенство законодательной системы в этой области. Немаловажную роль играет и бдительность финансовой организации, выступающей кредитором.

Дело Рэнджела
23-летний Гарольд Рэнджел (Harold Rangel) из Калифорнии действовал по весьма изощренной мошеннической схеме. Аферист обрабатывал латиноамериканские семьи, столкнувшиеся с лишением права выкупа закладной. В отчаянии люди обращались за помощью в компанию Рэнджела Financial Plus Investments, о которой узнавали из испаноязычных газет и рекламы на телевидении. Контора обещала вкладчикам компетентную помощь и до 60 процентов годовых за счет солидной прибыли от бизнеса по продаже недвижимости. Однако вместо этого жертвы афериста становились средством его личного обогащения, а заодно (сами не зная об этом) пособниками дальнейших махинаций.

Получив обманным путем документы на дома своих инвесторов, Рэнджел перепродавал жилища так называемым «соломенным покупателям» - следующим звеньям в этой цепочке пострадавших. На имена последних он по поддельным бумагам брал новые ссуды. Подготавливать документы Рэнджелу помогал подкупленный сотрудник Банка Америки (Bank of America). Позже преступник признался, что деятельность Financial Plus была основана на «схеме Понци», то есть деньги клиентов компании расходовались на выплаты предыдущим вкладчикам, а также на личные нужды Рэнджела. В числе последних были выплаты по кредитам на покупку особняка за 2,5 миллиона долларов и спорт-кара Lamborghini.

В общей сложности преступнику удалось собрать 20 миллионов долларов, обманув при этом примерно 600 латиноамериканских семей. Суд назвал схему, по которой действовал Рэнджел, выходящей далеко за рамки типичных случаев мошенничества. Молодой человек умудрялся сбивать с толку десятки служащих различного уровня, направлял говорящих по-испански уличных агитаторов в латинские кварталы с целью привлечь новых отчаявшихся инвесторов и даже проводил ежемесячные семинары по инвестированию.

За свои злодеяния Гарольд Рэнджел был приговорен к 22 годам заключения. Признав свою вину, подсудимый сначала должен был получить 15 лет тюрьмы, однако позже было принято решение о более длительном сроке ввиду серьезного вреда, нанесенного действиями Рэнджела его многочисленным жертвам.

Ситуация в США
Это лишь один из множества случаев ипотечного мошенничества, которые регулярно происходят во всем мире. В США оно обрело наибольший размах. Как известно, мировой финансовый кризис начался именно с коллапса американского рынка недвижимости. «Сегодня ипотечное мошенничество – один из самых быстроразвивающихся видов беловоротничковой преступности», - сообщалось в отчете ФБР за год до этого печального события.

Однако и после преодоления «ипотечного ада» число мошенничеств в области ипотечного кредитования продолжает расти не по дням, а по часам, о чем свидетельствуют отчеты ФБР и различные исследования в сфере недвижимости. Данные говорят лишь об одном: преступники быстро адаптировались к ужесточению требований банков.

На первый взгляд, провернуть аферу в ипотечном кредитовании непросто, ведь банки тщательно проверяют своих заемщиков, да и сам кредит обеспечивается залогом недвижимости. В то же время конкуренция вынуждает банки относиться лояльнее к своим клиентам, в результате чего у последних появляется возможность, например, получить нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости в сумме, приближающейся к ее рыночной стоимости. Если эта цифра была завышена недобросовестным оценщиком, у заемщика возникает соблазн не возвращать кредит, оставив банку реализацию ненужной недвижимости.

По результатам исследования, проведенного компанией CoreLogic для газеты The Wall Street Journal, в 2009 году рост мошенничества в США составил 17 процентов, обманным путем было получено ипотечных кредитов на 14 миллиардов долларов, что составляет 0,7 процента от общей суммы кредитов, выданных на покупку жилья.

В связи с неутешительными данными ФБР был создан специальный департамент под названием «Целевая Группа по Ипотечным Мошенничествам» (Mortgage Fraud Task Force), активно борющийся с ипотечными преступлениями на территории США. «Мы еще не знаем всей глубины проблемы созданной подобными преступлениями. Мы лишь пытаемся предотвращать и расследовать наиболее распространенные и вредные из них», - отмечает глава отдела ФБР по борьбе с экономическими преступлениями Шерон Ормсби (Sharon Ormsby). По его мнению, оказываясь в трудной ситуации, мошенники становятся «более творческими» в своих преступлениях.

Для борьбы с ипотечными мошенничествами ФБР было также создано 42 региональных представительства, в которых работают более 180 агентов. Но, несмотря на принимаемые меры, число преступлений постоянно растет, а в числе подозреваемых оказываются крупные игроки ипотечного рынка страны. В связи с этим некоторые американские эксперты полагают, что ужесточение самих норм выдачи кредитов и стандартов работы на ипотечном рынке эффективнее, нежели преследования и карательные меры.

«Если бы ФБР намного серьезнее относилось к проблеме ипотечных преступлений, оно заставило бы игроков рынка серьезнее относиться к введению мер по предотвращению подобных преступлений», - считает профессор юриспруденции университета штата Коннектикут (University of Connecticut) Патрисия МакКоу (Patricia McCoy).

Распространенные схемы
По данным ФБР, среди наиболее распространенных схем ипотечного мошенничества на территории США можно выделить:

- мошенничество при выдаче кредита (подделка документов для получения ипотеки лицом, не соответствующим требованиям заемщика). Недобросовестные заемщики часто подделывают сведения о своих доходах, имуществе, долгах, месте работы и должности, поскольку иначе они не имели бы права на получение кредита. Банку предоставляются фальшивые заявления, форма W-2, налоговая декларация и даже удостоверения личности, которые должны «сработать» в пользу потенциального заемщика. Также мошенники, специализирующиеся на подделывании документов, указывают измененную сумму арендной платы, предоставляют бумаги, подписанные задним числом, и фальшивые кредитные истории.

- незаконное восстановление права пользования имуществом или права выкупа заложенного имущества. Данный вид мошенничества направлен против разорившихся домовладельцев, лишенных права выкупа заложенного имущества. Преступники используют американские законы о банкротстве (в стране действует щадящее законодательство о банкротстве, которое защищает частных лиц и предприятия, если они становятся неплатежеспособными), чтобы приостановить процесс потери права выкупа и извлечь максимальную прибыль из «помощи» жертвам, которые в результате теряют не только свое имущество, но и дополнительные деньги. Данный вид мошенничества особенно процветал во время мирового финансового кризиса, когда многие американцы столкнулись с проблемой лишения права выкупа закладной по просроченным ипотечным кредитам.

- избавление от проблемных инвестпроектов в строительстве. По данным ФБР, недобросовестные застройщики часто используют схемы финансового спасения, работающие против банков и домовладельцев. Сначала они стимулируют продажи объектов недвижимости, предлагая покупателям сотрудничество по системе Cash Back, внесение взносов в ипотеку и в ассоциацию домовладельцев, оказание услуг по размещению жильцов и управлению недвижимым имуществом. При этом компании часто скрывают применение данных стимулирующих мер от самих кредиторов, а переоцененное изначально жилье оказывается в итоге невыкупленным.

Данная схема – один из способов финансового спасения для застройщиков, обретающая в США национальные масштабы и наиболее распространенная в штатах с высоким числом случаев потери права выкупа закладных (Аризоне, Флориде, Иллинойсе, Неваде).

Путей обмана финансовых организаций немало. Аналитические отчеты по рынку жилья и ипотечного жилищного кредитования приводят неутешительные данные роста числа преступлений. Ситуацию усугубляет то, что сообщниками аферистов нередко становятся подкупленные сотрудники банков, агенты по недвижимости, оценщики и другие участники процесса ипотечного кредитования.

Общемировая проблема
Не стоит думать, что США – единственная страна, в которой процветает ипотечное мошенничество. Мировые рынки недвижимости изобилуют ловкачами. Но важно другое: вряд ли преступники могли бы осуществлять свои смелые манипуляции, прояви банки и граждане большую осмотрительность.

В 2008 году в Эстонии фирма по продаже недвижимости предлагала своим клиентам инвестировать деньги в банк Liberty африканского государства Анжуан, которого не существует на карте мира! Эта история до сих пор считается одной из самых курьезных, а большинство инвесторов долго не могли поверить в то, что их обманули.

В Египте для борьбы с лже-риелторами властями был создан специализированный сайт, на котором вывешивается информация о совершаемых мошенничествах и советы, как не стать жертвой аферистов.

В России одним из самых проблемных считается рынок новостроек. Некоторые недобросовестные фирмы, сворачивающие в силу определенных причин строительство (например, после изменений в законодательстве), оставляют своих покупателей без жилья. Стремясь обезопасить себя, банкиры вынуждены предъявлять повышенные требования к документации при покупке квартиры на этапе строительства, а заемщику, помимо подтверждения своей платежеспособности, требуется дополнительно получить согласование объекта недвижимости.

Выявляя многочисленные нарушения во время «охоты» на виновников ипотечного кризиса в США, Минюст страны отмечал, что это только начало. Начало и в смысле, что расследования в этой сфере в будущем обретут большие масштабы, и в том, что самих преступлений со временем может стать больше. В остальном мире борьба с аферистами на рынке недвижимости на государственном уровне ведется с меньшим размахом, а потому проявлять повышенную бдительность приходится самим банкам и, конечно, их клиентам.

_______________________
National Mortgage Professional Magazine, 15 feb 2011/
http://nationalmortgageprofessional.com/harold-rangel

The Federal Bureau of Investigation/www.fbi.gov

Цанава В.В. Опыт борьбы с экономическими преступлениями в США (основные документы, термины, меры борьбы и их комментарии).- Макеевка, 1998. 122 с.